不動産（土地・建物・分譲マンション）の名義変更の手続き

亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産（土地・建物・分譲マンション）を、相続によって取得した新しい所有者に名義変更する手続きのことを、「相続登記」といいます。

相続登記は、これまで、「いつまでにしなければいけない」といった期限がありませんでした。

しかし、法律の改正により、令和6年4月1日以降は、相続により不動産を取得した人は、3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました（相続登記の義務化）。

正当な理由がなく期限内に相続登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。

このページでは、相続登記を行うことの必要性についてご説明します。

なぜ相続登記を放置してしまうのか？

義務化される前には、以下のような理由で相続登記は先延ばし・放置されがちでした。

相続登記を放置しても、居住しているかぎり、特に困らない

たとえば、亡くなった父の名義になっているご自宅不動産に、法定相続人である長男が同居していて、今現在も居住しているとします。

本来であれば、（遺言が無い場合は）法定相続人全員により遺産分割協議を行い、ご自宅不動産を含むすべての遺産について、どのように分けるかを決める必要があります。

しかし、長男がご自宅不動産を相続することについて法定相続人の中で異論が無い場合、法定相続人には、あえて遺産分割協議を行ったり、さまざまな書類をそろえて相続登記を行う理由がありません。

このようにして、故人の名義のまま、相続登記が放置されてしまうのです。

遺産分割協議をまとめる必要がある

被相続人に遺言が無い場合、遺産をどのように分けるかについて、遺産分割協議を行う必要があります。

遺産分割協議は、法定相続人全員で行う必要があり、一人でも欠けた場合には、遺産分割協議が成立しません。

また、たとえば、以下のような理由で、遺産分割協議を行うこと・協議もまとめることが困難な場合があります。

こういった理由で、遺産分割協議がまとまらないことにより、故人名義の不動産を誰が取得するのかが決まらないと、相続登記を行うことができません。

相続登記には手間と費用がかかる

仮に、遺産分割協議がまとまったとしても、実際の相続登記の手続きには、登記申請書を始め、さまざまな添付書類を準備しなければならず、大変です。

この手続きを代行できる専門家は司法書士になりますが、依頼すると報酬を支払う必要があります。

また、法務局での登記申請においては、登録免許税もかかります。

このように、実際の相続登記の手続きには、手間と費用がかかるため、つい先延ばしにしているうちに、結果的に長期間放置してしまうことになるのです。

相続登記を放置するデメリット

上記で述べたように、相続登記は放置しがちで煩雑な手続きではありますが、相続登記せずに、故人名義のまま放置すると、上記で述べた相続登記義務化の違反により過料が課される以外にも、以下のようなデメリットがあります。

デメリット1　相続した不動産を売却することができない

相続した不動産を、不動産仲介業者などを通じて売却する時には、正しく新しい所有者の名義に変更してあることが前提になります。

つまり、故人名義のままでは、売却手続きができないのです。

デメリット2　遺産分割協議が困難になる

法定相続人の生活・経済状況などは、時々刻々と変化していきます。

相続発生後、すぐに遺産分割協議を行っていればまとまる話も、先延ばし・放置することによって、まとまりにくくなっていくことがありえます。

デメリット3　法定相続人が死亡してしまう（数次相続）

遺産分割協議を放置していると、法定相続人の中には死亡してしまう方も現れます。

その場合、その法定相続人の子に、法定相続人としての地位が相続されます。

法定相続人としての地位を相続した子が複数であれば、法定相続人の数が増えていってしまいます。

このように、長期間放置するほど、法定相続人の死亡→法定相続人の増加となり、ますます遺産分割協議が困難になってしまうのです。

デメリット4　法定相続人が認知症になる

長期間放置することで法定相続人が認知症になり判断能力を失ってしまうと、その方は遺産分割協議に参加することができなくなります。

その場合、認知症になった人の代理人として、成年後見人をつけてもらい、遺産分割協議を行わなければなりません。

成年後見人は、一度つけたら、その方が死亡するまで継続されます（毎月の報酬が発生します）。

遺産分割協議が終わったからといって、外れてもらうことはできません。

つまり、遺産分割協議を先延ばし・放置していたために、認知症になった法定相続人本人だけでなく、その家族にも迷惑をかけることになります。

デメリット5　親戚・子孫に迷惑がかかる

上記すべてを総合してして考えると、相続登記、そして、その前提となる遺産分割協議を先延ばし・放置することは、あなたの親戚・子孫に多大な負担と迷惑をかけることになります。

まとめ　相続登記はすみやかに行いましょう

相続が発生したら、できるだけすみやかに遺産分割協議を行い、相続登記を済ませておくようにしましょう。

煩雑な手続きは、当センターの行政書士がお手伝いいたします。

詳しくは、不動産（土地・建物）の名義変更の手続き代行サービスをご覧ください。